Euriborkorko kurittaa kiinteistömarkkinaa

12 kuukauden euriborkorko teki uuden nykyajan ennätyksensä yltäen 4,17 prosenttiin. Suomalainen kiinteistömarkkina natisee jo valmiiksi liitoksissaan. Ammattilaisten tekemien sijoitusten kannattavuus on koronnousun myötä haihtunut kuin pieru saharaan ja yksityishenkilöiden asumiskustannukset ovat tapauskohtaisesti nousseet pilviin. Tärkein syy on ollut korkojen merkittävä ja nopea nousu pitkään jatkuneen nollakorkokauden jälkeen.

Nollakorkoaika vei sijoittajat ja asunnonostajat kauppoihin, joihin ei välttämättä normaalikorkotason vallitessa olisi lähdetty. Osittain siksi, ettei tilastollisesti vähäriskisiä, edes jotain tuottavia sijoituksia tahtonut löytyä markkinoilta. Näin ilmaiseen velkavipuun nojautuvista “vaihtoehtoisista” sijoituksista, kuten kiinteistörahastoista, tuli suosittuja. Ehkä liiankin suosittuja. Osittain siksi, että asunnonostajalla riitti kuukausittaista kassavirtaa yhä kalliimpaan asuntoon.

Nollakorkoaika mahdollisti myös uusien taloyhtiöiden, jopa 80 prosentin velkarahoituksen ja näiden velkojen lyhentymättömyyden muutamaksi vuodeksi.

Asuntokohtainen taloyhtiölaina voi osakkaan kannalta jäädä maksamatta mikäli kuluttajaosakas, kiinteistösijoitusyhtiö tai rahasto on maksanut asunnon myyntihinnan (muttei lainaosuutta) käteisellä. Mikäli ostaja on käyttänyt pankkilainaa, on asunnosta pankin vaatimuksesta maksettu velaton hinta, jolloin myyntihinnan lisäksi myös asuntoon kohdistuva velkaosuus on maksettu pois.

Kuluttajalaina on velalliselle huomattavasti turvallisempi kuin (talo)yhtiölaina. Yhtiölainaan kun voidaan pankin toimesta yksipuolisesti korottaa korkomarginaalia ja/tai vaatia lisää vakuuksia, jos olemassa olevien vakuuksien arvo (usein lainarahalla ostettu kiinteistö tai asunto) ei riitä kattamaan lainan riskiä. Eli jos kiinteistön tai asunnon arvo laskee, voi pankki vaatia lisää omaisuutta vakuudeksi antamalleen lainalle. Tämä ei ole mahdollista kuluttajalainoissa.

Kiinteistöyhtiöiden ja -rahastojen ominaispiirteitä:

• Näiden lainat ovat yhtiölainoja. Yhtiölainoihin voidaan pankin toimesta yksipuolisesti tehdä marginaalikoron muutos ja/tai vaatia lisää vakuuksia.
• Kiinteistöyhtiöiden tai -rahastojen lainat ovat usein 3–7-vuotisia niin sanottuja bullet-lainoja. Laina-ajan päätyttyä nämä on rahoitettava uudestaan vallitseviin markkinaehtoihin.
• Kiinteistösijoituslainoissa on muun muassa kannattavuusehtoja (kovenantteja).
• Taloyhtiölainasta vastaa taloyhtiön osakkaat solidaarisesti.

Ongelmakeskittymiä löytyy erityisesti näistä tilanteista:

• Rakenteilla olevat taloyhtiöt, jossa rakennuttaja tekee konkurssin. Puolivalmis talo on huono asunto ja huono vakuus, mutta kulut juoksevat siitäkin huolimatta. Seisoviin rakenteisiin syntyy lyhyessäkin ajassa vahinkoja. Olemassa olevien osakkaiden on järjestäydyttävä rakennuttajiksi.
• Taloyhtiössä, missä suuri osa osakkaista, ovat velkarahoitteisia yhtiöitä (kuten rakennuttaja). Nousevat korot syövät tällaisten yhtiöiden kassavirrat nopeasti. Silloin taloyhtiössä on olemassa riski hoito- ja rahoitusvastikkeiden maksamatta jäämisestä, joista kaikki osakkaat vastaavat solidaarisesti (jos yksi ei maksa, muut maksavat). Lisäksi pankit voivat tiukentaa osakasyhtiöiden lainaehtoja (kotitalouksien lainaehtoja ei voi kiristää).
• Taloyhtiöt, joissa on paljon osakkaita, joilla on taloyhtiövelkaa. Ongelma tavallaan sama kuin edellä: pankit voivat kiristää myös itse taloyhtiölainan ehtoja.
• Kiinteistörahastoilla on houkutus pitää tyhjillään olevien kiinteistöjen vuokrapyynnit korkealla, jotta kiinteistösijoitusten arvostuksia (jotka perustuvat oletettuun vuokratuloon) ei jouduta laskemaan. Tämä peli tullee päätökseen viimeistään vuoden vaihteessa. Laskee kiinteistöjen arvoja ja lainaehdot voivat paukkua.
• Suuret lunastusmäärät kiinteistörahastoissa. Saattaa johtaa kiinteistösijoitusten pakkomyynteihin.
• Kiinteistöyhtiöissä olevien bullet-lainojen erääntyminen. Tänään rahoitusta ei saa yhtä huokein ehdoin kuin 3–7 vuotta sitten. Voi johtaa pakkomyynteihin.
• Nousevat korot syövät kiinteistöyritysten ja -rahastojen kannattavuutta. Näiden lainasopimuksissa kannattavuusehtoja. Jos nämä ehdot paukkuvat, niistä voi seurata kiinteistöjen pakkomyyntejä.

Mitä tehdä?

• Oman taloyhtiön tilanne kannattaa kartoittaa edellä esitettyjen riskien osalta. Mitä aikaisemmin ongelmiin tartutaan, sen parempi.
• Taloyhtiöllä on oikeus lunastaa asunto taloyhtiölle, jos osakas ei maksa vastikkeitaan (pitkähkö prosessi).
• Uusille kiinteistörahastoille (joilla sijoitusvarat vielä sijoittamatta) voi seuraavan 12 kuukauden aikana tulla oikeat kissanpäivät.