Kiinteistösijoituksia laiskoille

Kiinteistösijoittaminen on yleensä työläämpi sijoitusmuoto kuin pörssiosakkeet ja vaatii yleensä myös suuremman aloituspääoman. Kymmenen viimeisen vuoden aikana on syntynyt ensin ammattisijoittajille ja viimeisten vuosien aikana myös suurelle yleisölle vaihtoehtoja, joissa hallinnointiyhtiö hoitaa operatiivisen liiketoiminnan. Etuna on, ettei sijoittajan tarvitse tietää kaikkea kiinteistön vuokraamisesta ja hän saa samalla hajautetun kiinteistösalkun yhdellä kertaa, mutta kaikkea tätä ei tietystikään saa ilmaiseksi, vaan lystistä joutuu maksamaan hieman ylimääräistä.

Tavallisin kiinteistörahastomuoto on, että perustetaan yhtiö omistusta varten. Sijoittajat tulevat osakkaiksi yhtiöön, jonka tehtävä on ostaa ja hallita kiinteistöjä. Tuotto muodostuu vuosittaisesta voitonjaosta sekä mahdollisesta myyntivoitosta kun yhtiö likvidoidaan esimerkiksi kymmenen vuoden kuluttua. Haittapuolena voi mainita, että minimisijoitus on yleensä vähintään 100 000 euroa ja että voi olla sekä hankalaa että kallista päästä eroon sijoituksesta ennenaikaisesti.

Tänä päivänä ainakin S-Pankki ja Ålandsbanken tarjoaa tavallisia sijoitusrahastoja, jotka sijoittavat kiinteistöihin. Tämä on useimmille tuttu sijoitusmuoto ja sen etuna on, että osuuksia on helppo ostaa ja myydä tarpeen mukaan, vaikka se ei olekaan yhtä sujuvaa kuin esimerkiksi tavallisen osakerahaston osuuksien kauppa. Osuuksilla voi käydä kauppaa vain neljä kertaa vuodessa ja niin merkintä- kuin lunastuspalkkiot ovat erittäin korkeat. Tämän takia lyhytaikainen sijoittaminen on kaikkea muuta kuin kiinnostavaa, koska yhden vuoden sijoituksen kustannukset nousevat helposti tuottoa vastaaviin lukuihin.

Orava Asuntorahasto on mielenkiintoinen vaihtoehto. Orava on ensimmäinen pörssinoteerattu asuntorahasto ja sen osakkeilla voi käydä kauppaa päivittäin ilman suurempia kuluja, jos ei oteta huomioon mahdollista substanssialennusta. Alkuvuodesta Oravan osakkeita saattoi ostaa huomattavalla substanssialennuksella, kun taas maaliskuussa substanssialennus oli kääntynyt ylihinnaksi. Pörssilistaus tuo tiettyä raportointivelvollisuutta, joka takaa läpinäkyvyyden. Rahasto kertoo myös hyvin avoimesti arvostusmenetelmästään.

Testasimme alkuvuodesta Oravan arvostusmallia pääkaupunkiseudun toteutuneilla hinnoilla, jonka jälkeen laskimme Oravan kiinteistöiden arvon kyseisellä alueella. Arvot vastasivat hyvin Oravan tasearvoja. Meillä on tunne, että mallissa on vielä kehittämisen varaa, koska se huomio huoneiston mahdollisen saunan, muttei esimerkiksi missä kerroksessa asunto sijaitsee. Testiemme mukaan kerros selitti suuremman osan asunnon arvosta kuin sauna.

Oravan lisäksi pörssissä on kiinteistökehitysyhtiötä, kuten Citycon, Sponda ja Technopolis. Niiden liiketoiminta eroaa kuitenkin hieman edellä mainituista sijoituskohteista. Yhteistä Oravalle ja kiinteistökehitysyhtiöille on, ettei tuloslaskelma välttämättä kerro kovinkaan paljoa todellisesta tuloksentekokyvystä, ellei sitä oikaise. Ylös- ja alaskirjaukset voivat olla huomattava osa tuloksesta, minkä takia osake saattaa tietyillä mittareilla näyttää halvalta vaikka mitään ei olisikaan tapahtunut todellisessa tuloksentekokyvyssä.

Kulut voivat syödä melkoisen osan kiinteistösijoitusyhtiöiden tuotoista. Moni kysyykin miksi niihin kannattaa ylipäätään sijoittaa, jos kustannukset ovat niin korkeat. Hajautus on ilman muuta hyvä syy. Jos omistaa yhden ainoan asunnon, voi huono vuokralainen tuhota koko vuoden tuoton. Kiinteistösijoitusyhtiöt voivat myös ostaa suuremman määrän asuntoja kerralla ja saada määräalennuksen, mikä parantaa vuokratuottoa. Ne voivat myös rahoittaa suurempia omakustanteisia rakennusprojekteja, jotka ovat tavallisen sijoittajan ulottumattomissa.

Vuokrat ovat kehittyneet suotuisasti viimeisten 20 vuoden aikana. Tämä ei ole jäänyt sijoittajilta huomaamatta. Kiinteistösijoitusten kysyntä on kasvanut voimakkaasti. Sijoittajilla onkin enemmän rahaa kiinteistösijoituksiin kuin sopivia kohteita. Tästä syystä onkin olemassa riski, että vuokratuotto laskee tulevaisuudessa.

Meillä ei ole sidonnaisuuksia yllä mainittuihin yhtiöihin.

Tom Lindström