Kiinteistösijoituksia laiskoille

Kiinteistösijoittaminen on yleensä työläämpi sijoitusmuoto kuin pörssiosakkeet ja vaatii yleensä myös suuremman aloituspääoman. Kymmenen viimeisen vuoden aikana on syntynyt ensin ammattisijoittajille ja viimeisten vuosien aikana myös suurelle yleisölle vaihtoehtoja, joissa hallinnointiyhtiö hoitaa operatiivisen liiketoiminnan. Etuna on, ettei sijoittajan tarvitse tietää kaikkea kiinteistön vuokraamisesta ja hän saa samalla hajautetun kiinteistösalkun yhdellä kertaa, mutta kaikkea tätä ei tietystikään saa ilmaiseksi, vaan lystistä joutuu maksamaan hieman ylimääräistä.

Tavallisin kiinteistörahastomuoto on, että perustetaan yhtiö omistusta varten. Sijoittajat tulevat osakkaiksi yhtiöön, jonka tehtävä on ostaa ja hallita kiinteistöjä. Tuotto muodostuu vuosittaisesta voitonjaosta sekä mahdollisesta myyntivoitosta kun yhtiö likvidoidaan esimerkiksi kymmenen vuoden kuluttua. Haittapuolena voi mainita, että minimisijoitus on yleensä vähintään 100 000 euroa ja että voi olla sekä hankalaa että kallista päästä eroon sijoituksesta ennenaikaisesti.

Tänä päivänä ainakin S-Pankki ja Ålandsbanken tarjoaa tavallisia sijoitusrahastoja, jotka sijoittavat kiinteistöihin. Tämä on useimmille tuttu sijoitusmuoto ja sen etuna on, että osuuksia on helppo ostaa ja myydä tarpeen mukaan, vaikka se ei olekaan yhtä sujuvaa kuin esimerkiksi tavallisen osakerahaston osuuksien kauppa. Osuuksilla voi käydä kauppaa vain neljä kertaa vuodessa ja niin merkintä- kuin lunastuspalkkiot ovat erittäin korkeat. Tämän takia lyhytaikainen sijoittaminen on kaikkea muuta kuin kiinnostavaa, koska yhden vuoden sijoituksen kustannukset nousevat helposti tuottoa vastaaviin lukuihin.

Orava Asuntorahasto on mielenkiintoinen vaihtoehto. Orava on ensimmäinen pörssinoteerattu asuntorahasto ja sen osakkeilla voi käydä kauppaa päivittäin ilman suurempia kuluja, jos ei oteta huomioon mahdollista substanssialennusta. Alkuvuodesta Oravan osakkeita saattoi ostaa huomattavalla substanssialennuksella, kun taas maaliskuussa substanssialennus oli kääntynyt ylihinnaksi. Pörssilistaus tuo tiettyä raportointivelvollisuutta, joka takaa läpinäkyvyyden. Rahasto kertoo myös hyvin avoimesti arvostusmenetelmästään.

Testasimme alkuvuodesta Oravan arvostusmallia pääkaupunkiseudun toteutuneilla hinnoilla, jonka jälkeen laskimme Oravan kiinteistöiden arvon kyseisellä alueella. Arvot vastasivat hyvin Oravan tasearvoja. Meillä on tunne, että mallissa on vielä kehittämisen varaa, koska se huomio huoneiston mahdollisen saunan, muttei esimerkiksi missä kerroksessa asunto sijaitsee. Testiemme mukaan kerros selitti suuremman osan asunnon arvosta kuin sauna.

Oravan lisäksi pörssissä on kiinteistökehitysyhtiötä, kuten Citycon, Sponda ja Technopolis. Niiden liiketoiminta eroaa kuitenkin hieman edellä mainituista sijoituskohteista. Yhteistä Oravalle ja kiinteistökehitysyhtiöille on, ettei tuloslaskelma välttämättä kerro kovinkaan paljoa todellisesta tuloksentekokyvystä, ellei sitä oikaise. Ylös- ja alaskirjaukset voivat olla huomattava osa tuloksesta, minkä takia osake saattaa tietyillä mittareilla näyttää halvalta vaikka mitään ei olisikaan tapahtunut todellisessa tuloksentekokyvyssä.

Kulut voivat syödä melkoisen osan kiinteistösijoitusyhtiöiden tuotoista. Moni kysyykin miksi niihin kannattaa ylipäätään sijoittaa, jos kustannukset ovat niin korkeat. Hajautus on ilman muuta hyvä syy. Jos omistaa yhden ainoan asunnon, voi huono vuokralainen tuhota koko vuoden tuoton. Kiinteistösijoitusyhtiöt voivat myös ostaa suuremman määrän asuntoja kerralla ja saada määräalennuksen, mikä parantaa vuokratuottoa. Ne voivat myös rahoittaa suurempia omakustanteisia rakennusprojekteja, jotka ovat tavallisen sijoittajan ulottumattomissa.

Vuokrat ovat kehittyneet suotuisasti viimeisten 20 vuoden aikana. Tämä ei ole jäänyt sijoittajilta huomaamatta. Kiinteistösijoitusten kysyntä on kasvanut voimakkaasti. Sijoittajilla onkin enemmän rahaa kiinteistösijoituksiin kuin sopivia kohteita. Tästä syystä onkin olemassa riski, että vuokratuotto laskee tulevaisuudessa.

Meillä ei ole sidonnaisuuksia yllä mainittuihin yhtiöihin.

Tom Lindström

Etkö ole vielä Nordnetin asiakas? Tule asiakkaaksi tästä.

Alla olevassa kommenttikentässä voit kommentoida tämän blogikirjoituksen sisältöä ja lukea muiden jättämiä kommentteja. Kommenttien sisältö ei edusta Nordnetin mielipidettä. Nordnet ei tarkista kommentteja ennen niiden julkaisemista, mutta poistamme epäasialliset kommentit, jos sellaisia esiintyy.
Jos haluat tietää lisää siitä, miten Nordnet käsittelee henkilötietojasi, klikkaa tästä.

guest
10 Kommentti
vanhin
uusin tykätyin
Inline-palaute
Näytä kaikki kommentit
Nimetön
Nimetön
27.04.2014 22:12

Saattaisi olla viisasta olla lyömättä lisää löylyä Oravan hypeen. Kotitaloudet ovat jo haistaneet verta. Saattaa jälkikäteen hypettäjälle tulla kuitenkin tahra kilpeen, mutta mitäpä ei rahan takia?

Nimetön
Nimetön
27.04.2014 23:38

Ei herrat ei…
Mikäli haluaa sijoittaa kiinteistöihin pörssin kautta , on katseet suunnattava ulkomaisiin pörsseihin.
Usan REITit maksavat paremmat yieldit , ovat likvidejä ja tarjontaa löytyy satakertaisesti enemmän.

Nimetön
Nimetön
Vastaa  Nimetön
28.04.2014 02:14

Juuri näin!

Itselle ei tulisi edes mieleenkään sijoittaa Oravaan, suomalaisten pankkien asuntorahastoihin, Cityconiin yms. kohteisiin.

En ymmärrä miten tästä blogitekstistä voi loogisimmat (Reit etf:t) vaihtoehdot puuttua, jos aiheena on suoran kiinteistösijoittamisen vaihtoehdot, eli arvopaperistetut kiinteistösijoitukset.

Nimetön
Nimetön
28.04.2014 09:52

Joo, REITeistä ei mainittu mitään, vaikka juuri ne itseäkin eniten kiinnostavat. Oravan hurjat hallinnointikulut vuokramarkkinoiden kilpailun kiristyessä eivät tosiaan voisi vähempää innostaa!

Nimetön
Nimetön
28.04.2014 10:35

Olisi hyvä saada raportti myös juuri tuosta USA:n (ja muun maailman) kiinteistörijoittamisesta. Esimerkiksi johdanto erilaisiin USA REITteihin olisi kiinnosta.

Nimetön
Nimetön
28.04.2014 10:35

Orava ei kiinnosta minuakaan – asuntojen hinnat ennätyksellisellä tasolla. Usassa edelleen edullista ja ammattitaitoisesti hoidettuja vaihtoehtoja on vaikka kuinka paljon.
Miten se Oravan verokohtelu oikein menee ?
Saako Orkku samat verohelpotukset valtiolta kuin REITit Usassa ?

Nimetön
Nimetön
28.04.2014 15:34

Samaa mieltä kuin edelliset. Ei kyllä kannata ainakaan Nordnetin blogiin kirjoittaa kiinteistösijoittamisesta, mainitsematta REIT:tejä, joita lyötyy etenkin USA:sta mahtavia määriä mitä erilaisimmilla parametreilla.

Blogistani löytyy jo vähän kirjoituksia REIT:stä, mutta voisin tosiaan kirjoitella jossain välissä suomenkielisen yleisemmän selityksen erilaisista REIT:stä mitä USA:sta löytyy.

Suomalaisen Oravan businessmalli taasen saa minussa vain lähinnä naurunpyrskähdyksiä aikaan. Onnea vaan omistajille pitkällä aikavälillä.

http://www.osinkosijoittaja.com

Nimetön
Nimetön
28.04.2014 19:02

oletteko tutustuneet tähän Xinyuan Real Estate Co., Ltd. (ADR)

ja mitä mieltä olette?

Nimetön
Nimetön
28.04.2014 20:23

Itsellä ostettuna pieni määrä XINiä aikanaan hieman yli $2/kpl. Vaikuttaa ihan kelvolliselta, jossei Kiina-riski ja kurssin jatkuva heiluminen peloita liikaa.

Jenkeistä Realty Income Corp (NYSE:O) on vakaa kuukausiosingon maksava REIT. Suosittelen. “524 dividends paid, 75 dividend increases, 66 consecutive quarterly increases”

Nimetön
Nimetön
Vastaa  Nimetön
28.04.2014 20:55

Realtya on tämänkin pulleron salkussa. Mukavastihan tuo on maksellut.