Siirry pääsisältöön

(3/3) Inflaatio ja omistusasunto

Kahdessa edellisessä blogissa ((1/3) Inflaatio ja lainakustannus, (2/3) Inflaatio ja tulonlähteet) avaan inflaation vaikutuksia lainakustannuksille ja tulonlähteille. Tässä trilogian viimeisessä osassa käsittelen lyhyesti vielä omistusasuntoon ja inflaatioon liittyviä erityispiirteitä. Useimmilla meistä kun on asuntolainaa ja toisaalta asuntosijoitusbuumin ottaessa yhä hurjempia kierroslukuja.

Kannattako ostaa omistusasunto, kun inflaatio ilmestyy uutislähetyksiin? Miten inflaatio vaikuttaa asumis- tai asuntosijoituskuluihin, mikäli korot lähtevät sen myötä nousemaan? Vai pysyvätkö korot ennallaan? Mitä pankkien käyttäytymisestä voi päätellä? Onko nyt tuhannen taalan paikka ryhtyä oman elämänsä Fred Trumpiksi?

Mikä taloyhtiö?

Vanhan hyvän viisauden mukaan omistusasunto kannattaa hankkia kasvukeskuksesta, hyvin hoidetusta taloyhtiöstä. Varsinkin tämä jälkimmäinen jää yllättävän usein huomioimatta. Kun ostat asunnon, saat käyttöoikeuden asuntoosi ja sinusta tulee taloyhtiön osakas. Ostat palan talo-osakeyhtiöstä. Sellaisessa voi rahallisen velan lisäksi olla myös remonttivelkaa, korjaamattomia ja ylläpitämättömiä asioita.

Huonosti hoidetussa yhtiössä joudut näiden maksuhenkilöksi. Putket on jossain vaiheessa vaihdettava, vaikka kuinka olisi epämukavaa ja kallista. Samoin katto. Ja ikkunat. Kamalin taloyhtiö on sellainen, jossa talous on valmiiksi kuralla ja sen päälle pitäisi vielä ottaa lisää lainaa välttämättömiin remontteihin. Silloin sinulle siunaantuu helposti useita kymmeniä tuhansia maksettavaksi. Hyvin hoidetussa taloyhtiössä pääset vähemmällä. Voit jopa saada osinkoa.

Inflaatio kasvattaa usein korkoa. Mikäli olet huolissasi koron noususta, sinun on hyvä huomioida taloyhtiöt, joissa on jo velkaa valmiiksi tai johon lähitulevaisuudessa sellaista pitää ottaa. Velan ottaminen nouseviin korkoihin ei ole kivaa ja osakkuutta tällaisessa taloyhtiössä voi olla lähes mahdotonta myydä. En siis sano, ettei tällaisesta taloyhtiöstä kannata asuntoa ostaa, mutta sinun pitää olla tietoinen asiasta ja laittaa rahaa sivuun tulevia tarpeita varten.

Myös uudisrakennuksissa voi olla paljon velkaa, jopa 85 prosenttia koko taloyhtiön arvosta! Mikäli uskot korkojen nousevan, huomioi myös nämä. Taloyhtiösi lainat ovat lähes aina muuttuvakorkoisia. Mikäli korko nousee, rahoitusvastikkeesi voi nykytilanteesta helposti moninkertaistua. Lisäksi uusissa taloyhtiöissä velat ovat usein alussa jopa lyhennysvapaita niin, että asunnot saadaan nopeasti myydyksi. Lyhennysten alkaminen tulee yllättävän usein monelle yllätyksenä.

Jos sinulla on maksimaalisesti omaa muuttuvakorkoista lainaa ja taloyhtiölläkin maksimaalisesti lainaa, asumiskustannukset voivat todellakin tulla ylivoimaisiksi korkojen noustessa. Siinä vaiheessa myös asunnon myyminen on samasta syystä erittäin hankalaa. Osakkaat vastaavat lisäksi solidaarisesti taloyhtiön lainoista, joten jos naapurisi taloudet kyykkäävät, joudut kasvavassa määrin ensisijaiseksi maksajaksi. Varsinkin jos osakeyhtiö omistaa ison siivun taloyhtiöstäsi, sen taustat olisi hyvä perata auki.

Rahapoliittinen vai fiskaalinen dominanssi?

Mikäli inflaatio on korkea ja keskuspankki ei nosta korkoja, asiat voivat hyvässä lykyssä mennä parhain päin. Tulosi kasvavat inflaation mukana, vaikka taloyhtiösi ja oma lainasi korko pysyy matalalla. Silloin inflaatio syö lainaasi sinun hyväksesi. Tämä voi tulla kysymykseen euroalueella johtuen niin sanotusta fiskaalidominanssista, eli siitä, että EKP ei välttämättä (eikä varsinkaan käytännössä) ole EMU-valtioista riippumaton.

Se tarkoittaisi, että EKP ei rahapoliittisen pelikirjan mukaisesti keskity markkinoiden hintavakauteen, vaan sen päätöksiin vaikuttaa esimerkiksi euromaiden korkeat velkaisuusasteet. Silloin EKP ei nostaisikaan ohjauskorkoaan hidastaakseen inflaatiota, vaan pitäisi koron alhaisena, jotta ylivelkaantuneiden euromaiden talouskriisit eivät aktivoituisi. Haittana tässä olisi se, että laukkaava inflaatio saattaisi lähteä käsistä. Etuna taas se, että inflaatio söisi ylivelkaantuneiden maiden lainat. Toinen haitta olisi täydellinen moraalikato euro-alueella.

Pankkien tilanne

Pankit antavat tällä hetkellä hyvinkin pitkä-aikaista kiinteäkorkoista lainaa halvalla. Tätä ne eivät tekisi, mikäli uskoisivat korkojen nousuun. Näin ollen voidaan ainakin jossain määrin olettaa, että pankit eivät usko korkojen nousuun. Tällaisessa mielentilassa pankit haluavat kylvää mahdollisimman paljon (varsinkin kalliimpaa kiinteäkorkoista) lainaa asuntojen ostajille. Siksi pankkien “ylivelkaantumisjarruihin” ei nyt kannata luottaa. Sinun pitää enenevässä määrin ymmärtää näitä juttuja itse.

Asunnonostaja

Tässä samassa mielentilassa, missä lähtökohtana on siis kasvava inflaatio, mutta matalalla pysyvä korkotaso, asunnon ostajan kannattaisi ottaa niin paljon lainaa kun pankit ikinä suostuvat tarjoamaan. Mikäli inflaatio syö lainoistasi suuren osan ja pankit lainojaan tarjoamalla näin saavat edes jonkinlaisen koron talletuksilleen vähentämään inflaatiosta syntyvää tappiota, aletaan lähestyä täydellistä myrskyä rahoitusmarkkinoilla. Ei ihme, että jotkin jonnet ovat niin innoissaan vaihtoehtoisista valuutoista.

Tässä tärkeänä edellytyksenä asunnonostajan kannalta on kuitenkin se, että nämä tulonlähteet kasvavat inflaation tahdissa. Muuten inflaatio syö lainojen lisäksi myös tulot. Vaikka tulojen euromäärä pysyisi samana, inflaatio vähentää kyseisen euromäärän ostovoimaa ja näin sinun on yhä vaikeampi selvitä totutusta arjesta totutuilla euromäärillä. Mutta jos tulot nousevat edes jokseenkin inflaation tahdissa ja otat kiinteäkorkoista lainaa varmuuden vuoksi, niin eittämättä saat vetoapua vaurastumiseesi inflaatiosta olemalla velkaantunut.

Muista kuitenkin äärimmäisten markkinaliikkeiden varalta seuraavat riskit. Omaan käyttöön hankittu asunto rahoitetaan henkilökohtaisella lainalla missä asunto vakuutena. Mikäli asuntojen hinnat romahtavat sinun ei onneksi tarvitse toimittaa lisää vakuuksia lainallesi. Mutta jos syystä tai toisesta et pysty maksamaan lainan korkoja, pankit vievät asuntosi ja mikäli kämpän markkina-arvo ei riitä kattamaan velkaa, olet kämpättömänä edelleen velkaa pankille. Asuntolainat ovat Suomessa pankkien taseessa. Yhdysvalloissa arvopaperistettuna markkinoilla.

Jos taas pyörität sijoitusasuntotoimintaa osakeyhtiössä pankeilla on yksipuolinen oikeus muuttaa yhtiöiden ottamien lainojen ehtoja ja vaatia esimerkiksi lisää vakuuksia kun asuntojen markkina-arvot romahtavat. Henkilökohtaisen asuntolainan kohdalla tällaisia oikeuksia ei siis tosiaan ole. Lisäksi sijoitusyhtiön lainojen korot ovat yleensä korkeammat kuin yksityishenkilön asuntolainakorot, mikä johtuu pankin suuremmasta rahoitusriskistä. Konkurssin tehneestä osakeyhtiöstä on helppo kävellä pois, henkilökohtaisesta konkurssista ei niinkään.

Kukaan ei tiedä

Ennen kun kyhäät sadan asunnon ostoslistan ja juokset pankkiin, niin huomioi seuraavaa. Voi sittenkin olla, että EKP päättää säilyttää rahapoliittisen koskemattomuutensa ja keskittyä hintavakauteen euromaiden taloushuolien sijasta (ja tukea nätä maita muulla tavoin). Silloin korot nousevat ja inflaatio hyytyy. Joten vaikka sinulla olisi kiinteäkorkoista lainaa ja korkokustannuksesi ei sen takia lähde laukalle, et myöskään pääse “nauttimaan” inflaation tuottamasta vetoavusta lainojesi reaaliarvojen pienentämisessä.

Lisäksi elämme historiallisen poikkeuksellisia aikoja. Kukaan ei tiedä täsmälleen miten tässä käy. Voi olla, että Euroopan seuraavat kolmekymmentä vuotta muistuttavat Japanin viitoittaman tien pysähtynyttä tuottavuuden kasvua ja kohtalaista hintavakautta. Tai sitten EKP:n toimet osoittautuvat historiallisen suureksi karhunpalvelukseksi taloudelle rakenteellisten muutosten pysäyttäjänä. Tai sitten näemme korkeaa inflaatiota, matalaa korkoa, kasvavaa velkaa ja murenevaa luottamusta fiat-rahajärjestelmään nimeltä EMU.

Finanssialalle ominaista on se, että kukaan ei tiedä yhtään mitään. Kaikki arvailevat parhaan kykynsä mukaan. Etukäteen on hyvin vaikea muodostaa sellainen vakaumus ylipäätään mistään strategiasta, että sitä olisi helppo lähteä toteuttamaan. Jos on, olet todennäköisesti unohtanut jotakin. Sen sijaan jälkikäteen viisastelu on hyvinkin helppoa, kun tiedät mitä totuuksia sinun olisi – muiden totuuksien sijasta – kannattanut painottaa päätöksenteossasi, joka kuitenkin olisi pitänyt tapahtua menneisyydessä.

Lue lisää:

Etkö ole vielä Nordnetin asiakas? Tule asiakkaaksi tästä.

Alla olevassa kommenttikentässä voit kommentoida tämän blogikirjoituksen sisältöä ja lukea muiden jättämiä kommentteja. Kommenttien sisältö ei edusta Nordnetin mielipidettä. Nordnet ei tarkista kommentteja ennen niiden julkaisemista, mutta poistamme epäasialliset kommentit, jos sellaisia esiintyy.
Jos haluat tietää lisää siitä, miten Nordnet käsittelee henkilötietojasi, klikkaa tästä.

guest
1 Kommentti
uusin
vanhin tykätyin
Inline-palaute
Näytä kaikki kommentit
Karoliina
Karoliina
26.12.2021 23:28

Tosi hyvä ja selkeä kirjoitus ennakoimattomasta tilanteesta! Auttoi ymmärtämään.