Kiinteistösijoittamisen kujanjuoksu

Nollakorkoaikana vaihtoehtoisia sijoitusmuotoja syntyi kuin sieniä sateella. Jonkinlaista positiivista korkoa matalahkolla riskillä kaivattiin korkojen ollessa nollassa ja keskuspankkien määrällisen elvytyksen imuroitua kaikki valtiopaperit markkinoilta. Kiinteistörahastot tai pörssilistatut kiinteistöyhtiöt lisääntyivätkin räjähdysmäisesti.

AIF versus pörssiyhtiö?

Ruotsissa sijoitusmuotona oli pörssilistattu kiinteistöihin sijoittava pörssiyhtiö, Suomessa vaihtoehtorahasto, niin sanottu AIF (Alternative Investment Fund). Vaihtoehtorahastomuotoisen kiinteistörahaston ominaispiirre on se, että rahasto on auki merkinnöille ja lunastuksille harvoin, tyypillisesti vain neljä kertaa vuodessa. Lisäksi rahasto voi ottaa reilusti velkaa sijoitustoimintaansa.

Suomalaisten vaihtoehtorahastomuotoisten kiinteistörahastonjen haaste on siinä, että rahasto sijoittaa hyvin epälikvideihin sijoituskohteisiin, mutta rahastot ovat kuitenkin auki merkinnöille ja lunastuksille. Ongelmia syntyy, jos sijoittajat jostain syystä haluavat isommissa määrin lunastaa osuutensa kiinteistörahastosta. Tehtyjä sijoituksia kun ei noin vain myydä.

Lunastukset voidaan keskeyttää

Tällainen tilanne syntyy varsinkin silloin, kun kiinteistömarkkinat romahtavat, jolloin kiinteistömarkkina on vielä totuttuakin epälikvidimpi ja rahaston käteinen helposti kuivuu kasaan lunastusten ansiosta. Näitä tilanteita varten rahastoilla onkin mahdollisuus ottaa velkaa, mutta myös siirtää lunastukset hamaan tulevaisuuteen, ajankohtaan, jolloin tarvittavat sijoitukset lunastusten maksamiseksi on myyty.

Tämä käytäntö koskee myös esimerkiksi kehittyville osakemarkkinoille sijoittavia rahastoja, mutta kiinteistörahastoissa tehdyn lunastuksen toteuttamista voi pahimmassa tapauksessa joutua odottaa todella pitkään. Ruotsissa pörssilistattuja kiinteistösijoitusyhtiöitä voi aina myydä vallitsevaan markkinahintaan. Näillä käydäänkin kauppaa yli ja alle tasearvon, tunnelmista vähän riippuen.

Yllättäviä arvostuseroja

Pari vuotta sitten näillä ruotsalaisilla kiinteistösijoitusyhtiöillä käytiin kauppaa tasearvoon nähden jopa sadan prosentin preemiolla. Nykyään noin viidenkymmenen prosentin alennuksella(!). Eli näiden kiinteistösijoitusyritysten markkina-arvoista on karkeasti sulanut noin 75 prosenttia.

Suomalaisten rahastojen arvostuksia ei aikoinaan ole kirjattu läheskään niin ylös kuin mihin ruotsalaiset pörssinoteraatut kiinteistöyhtiöt päätyivät. Toisaalta rahastojen markkina-arvot laskivat vuoden 2023 ensimmäisellä neljänneksellä kuitenkin vasta noin kuusi prosenttia.

Kiinteistösijoitusten moniongelmallisuus

Kiinteistösijoitukseen liittyvät ongelmat ovat ruotsissa samat kuin täällä Suomessa:

• Kiinteistösijoittaminen oli poikkeuksellisen kannattavaa, kun korko oli lähellä nollaa. Nyt kun korko on lyhyessä ajassa noussut merkittävästi, kiinteistöistä saatava vuokratuotto ei välttämättä riitä kattamaan korkokustannuksia.
• Koronan jäljiltä kaikki kynnelle kykenevät ovat siirtyneet etätöihin. Vaikka toimistolla edelleen käydään, toimistotilan tarve on vähentynyt.
• Myös kivijalkatilan tarve on vähentynyt, kun kuluttajatuotteita myydään kasvavassa määrin netissä.
• Asuntomarkkinat ovat pysähdyksissä. Asuntojen pyyntihinnat ovat edelleen korkealla, mutta kauppaa syntyy nyt puolet vähemmän.
• Joissakin uusissa taloyhtiöissä on ollut jopa 80 prosenttia velkaa. Nyt korkokustannukset ovat moninkertaistuneet samalla kuin lainojen lyhennysvapaat loppuvat. Tämä johtaa rahoitusvastikkeiden moninkertaistumiseen, mikä asuntosijoitusyhtiölle tarkoittaa todella merkittävää kustannusten nousua. Saman taloyhtiön kuluttaja-asiakkaille tämä saattaa tulla täydellisenä yllätyksenä. Taloyhtiössä maksukyvyttömyyteen päätyviä naapureita voi kohta olla useampia. Jäljelle jäävät osakkaat ovat solidaarisesti vastuussa taloyhtiön vastuista.
• Kuluttajien ostovoima on inflaation vaikutuksesta heikentynyt 8,1 prosenttia Suomessa ja olemme ostovoimalla mitattuna palanneet neljätoista vuotta ajassa taaksepäin. Asunnon omistajilla on siis vähemmän ostovoimaa jolla torjua nousevia asumiskustannuksia.
• Kun asuntojen markkina-arvot laskevat, pankit voivat alkaa vaatimaan sijoitusyhtiöiltä tai -rahastoilta lisää vakuuksia myöntämilleen lainoilleen (ei koske yksityishenkilöiden asuntolainaa). Pankit voivat myös yksipuolisesti nostaa taloyhtiön lainojen marginaaleja.
• Tyhjillään seisovien liiketilojen vuokria ei haluta laskea, koska alentuvat vuokratasot pakottavat myös alaskirjaamaan kiinteistöjen markkina-arvoja.
• Kiinteistörahastojen salkkuja arvostetaan kolmansien osapuolten toimesta. Nämä eivät edellisessäkään finanssikriisissä osannut ennakoida markkinoiden taittumista.

Jotain hyvääkin?

Kaikki kiinteistörahastot eivät ole samassa asemassa. Esimerkiksi ruokakauppoihin keskittyvissä kiinteistörahastoissa kiinteistökuplan puhkeamisen vaikutukset ovat selvästi pienemmät kuin toimistotiloihin sijoittavalla kiinteistörahastolla. Kiinteistösijoittaminen on pitkän aikavälin sijoittamista ja huonoina aikoina kiinteistömassaa on hyvä parantaa.

Mitä tehdä?

Jos jollain tavalla haluaisi yrittää hyötyä vallitsevasta tilanteesta, nykyinen Suomalaisen AIF kiinteistörahaston osuudenomistaja voisi yrittää myydä edelleen korkealle arvostetut kiinteistörahasto-osuutensa ja siirtää lunastuksista saatavat varat mahdollisimman nuoreen rahastoon, joka on vasta aloittamassa sijoittamisen. Uusi kiinteistörahasto kun pystyy hyödyntämään tulevaa markkinatilannetta täysimittaisesti.

Tämän tekemisen kannattavuus riippuu toki monesta seikasta kuten mahdollisista luovutusvoittoveroista, lunastuksen onnistumisesta nykytasolla ja lunastus ja merkintäpalkkioiden suuruudesta. Itse kunkin on tehtävä oma kokonaisarvio oman tilanteen osalta. Tämäkään teksti ei siis ole sijoitusneuvo. Yleisellä tasolla kuvattu tekeminen voi olla kannattavaa, mutta sijoittajakohtaisesti ei välttämättä niinkään.

Kiinteistöihin sijoittaminen on joka tapauksessa pitkäaikaista puuhaa, eikä näistä lähtökohdista kiinteistosijoituksen tehneet pidä tämänkään tekstin takia alkaa hötkyilemään. Vaikka merkit ovat ilmassa, kukaan ei tiedä milloin mahdollinen kiinteistökupla puhkeaa.