Vieraskynä
Venäjän hyökkäys Ukrainaan on jatkunut jo parisen kuukautta, eikä ratkaisua ole ainakaan heti näköpiirissä. Laitoimme pohdintamyssyn päähän ja mietimme hieman Suomen asuntomarkkinoita ja miten asuntosijoittajan tulisi lähestyä tilannetta.
Jäitä hattuun vai kaikki asunnot myyntiin?
Epävarmuus valtasi ihmisten mielen kriisin iskettyä päälle nopeasti ja yllättäen. On täysin ymmärrettävää, että isompien asioiden keskellä asuntomarkkinat ja muut asiat menettävät hetkellisesti merkityksensä. Tilanne oli jokseenkin samanlainen pari vuotta sitten koronapandemien iskettyä. Loppujen lopuksi tästäkin tullaan selviämään ennemmin tai myöhemmin, joten hätäratkaisuihin ei ole syytä sortua.
Asuntomarkkinat ovat verrattain hitaat, eli muutokset eivät näy samalla tavalla kuin esimerkiksi pörssiosakkeissa. Siellä ne samat asunnot ovat edelleen ja vuokralaiset maksavat samaa vuokraa kuin tähänkin asti. Asunnon päivän hintaakaan ei pysty tarkistamaan pörssissä, joten oikeastaan mikään ei siinä suhteessa ole muuttunut.
On totta, että asuntomarkkinoilla on epävarmuutta ilmassa. Asuntopehtoori Marco Matronen maaliskuun lopun twiittauksen mukaan Etuovessa on ollut hiljaisimmat viikot vuosikausiin. Arvioni on, että kyse on hetkellisesti lamaantumisesta ja kevään myötä kauppa taas piristyy. Ei välttämättä ihan samalla tavalla kuin ”koronakotoiluaikana”, jolloin säästyneillä rahoilla panostettiin muun muassa omaan kotiin ja asumiseen, kun muut elämykset jäivät vähemmälle.
Mihin suuntaan markkinat sitten menevät? En minä tiedä, eikä kukaan muukaan varmasti. Voimme vain arvioida eri skenaarioita ja niiden todennäköisyyksiä ja päättää, miten itsemme markkinoilla asemoimme.
Rakentamiskustannukset nousevat
Varma asia on, että rakennuskustannukset nousevat ja materiaaleissa on saatavuushaasteita. Tämä saattaa tarkoittaa seuraavia asioita:
- Rakennusprojektien aloittamista siirretään.
- Rakennusliikkeiden kannattavuus kärsii.
- Rakennusliikkeet joutuvat nostamaan asuntojen hintoja.
Tuskin kukaan haluaa vapaaehtoisesti käynnistää kannattamatonta projektia, joten kyseeseen tulee aloituksen siirtäminen tai asuntohintojen nosto. Yhdessä alkukevään kuluttajaluottamuksen notkahduksen kanssa on todennäköistä, että osa rakennusliikkeiden omista gryndihankkeista siirtyvät tulevaisuuteen. On myös viitteitä siitä, että isot ulkomaiset sijoittajat harkitsevat suunniteltujen asuntohankkeiden lykkäämistä.
Tämä johtaisi hyvin todennäköisesti siihen, että lähivuosina tarjonta tulee vähentymään tai ei ainakaan lisäänny. Tällä olisi itsessään hintoja ja vuokria nostava vaikutus mikäli kysynnässä ei tapahdu merkittävää notkahdusta.
Poikkeuksellinen sekoitus matalia korkoja ja korkeaa inflaatiota
Nyt on kerrottu inflaatiolukuja, joita emme ole nähneet vuosikymmeniin. Tämä on uusi asia monelle nollakorkoympäristöön tottuneelle sijoittajalle. Inflaatio on isolta osin energiavetoista, mutta yhtä lailla se tuntuu kuluttajan kukkarossa ja syö ostovoimaa kuin mistä tahansa muusta syystä syntynyt inflaatio.
Tämä tuo painetta asuntomarkkinoille ja tulee nostamaan vastikkeita monissa taloyhtiöissä, mikä taas laskee sijoittajan tuottoja, mikäli vuokrat pysyisivät nykyisellä tasolla. Inflaatio todennäköisesti tarttuu ainakin jollain aikajänteellä myös palkkoihin ja indeksien nousun myötä myös vuokratasoihin, mikä taas kompensoi kulutason nousua.
Omatonttisiin kohteisiin rahansa investoinut asuntosijoittaja voi nukkua yönsä paremmin, kun taas indekseihin sidotuissa tontinvuokrasopimuksissa tullaan näkemään mahdollisesti isojakin nousuja lähivuosina. Oma tontti antaa inflaatiosuojaa.
Korkea inflaatio ja nollakorot on aika epätyypillinen yhdistelmä, joka ei voi jatkua sellaisenaan loputtomiin. Todennäköisesti ne lähestyvät toisiaan, eli joko inflaatio asettuu alemmalle tasolle tai korkoja nostetaan. Painetta koronnostoille on, mutta Euroopassa korkoja tultaneen nostamaan kuitenkin melko maltillisesti lähiaikoina. Tällaisessa tilanteessa käteinen on melko huono sijoitus, koska rahan ostovoima heikkenee eikä rahalle saa korkotuottoa, joten ainakin osa pääomasta olisi järkevää pitää omaisuusluokissa, joita rajukaan inflaatio ei syö.
Asuntomarkkinoiden optimistinen skenaario
- Korkojen nousu on maltillista.
- Inflaatio pysyy noin 5 prosentin tuntumassa.
- Palkat nousevat inflaation mukana.
- Rakentamisen hidastumisen myötä tarjonta on vähäisempää 1–3 v säteellä.
- Vuokrat nousevat.
- Kuluttajien luottamus vahvistuu ja kysyntä palautuu hyvälle tasolle.
- Asuntojen hinnat nousevat enemmän kuin inflaatio.
Tällainen skenaario on mielestäni ihan mahdollinen ja voi olla, ettei tämän hetken hintatasoja enää tulla näkemään hintojen hypätessä inflaation mukana seuraavalle tasolle. Velkarahan ollessa maltillisen hintaista voi lähivuosille tehdä erinomaisia sijoituksia. Saattaa olla nyt fiksua sitoa lainoja kohtuuhintaiseen kiinteään korkoon, jos haluaa suojautua korkoriskiltä ja mikäli niitä on vielä järkevin ehdoin saatavilla.
On myös olemassa täysin erilaisia skenaarioita lähivuosille.
Asuntomarkkinoiden pessimistinen skenaario
- Kriisi pitkittyy ja laajenee.
- Talous sakkaa.
- Suomi nähdään Venäjän naapurina liian riskialttiina investointikohteena.
- Ostovoima heikkenee.
- Asunnot eivät mene kaupaksi.
- Korkotaso alkaa nousta.
- Vuokratasot eivät nouse kulujen tahdissa.
- Asuntojen hinnat laskevat.
Tämäntyylisessä skenaariossa lähivuosien näkymät merkittävällä velkavivulla operoivalle sijoittajalle ovatkin aika heikot.
Tässä oli ehkäpä ääripäissä olevat mahdolliset skenaariot. Totuus voi olla jotain näiden välimaastosta tai sitten jotain vielä hurjempaa suuntaan tai toiseen. Todennäköisyyksiä näille en lähde asettamaan, koska se menee sitten puhtaaksi arvailuksi.
Älä laita ”All in” yhden skenaarion varaan
Omassa sijoitusfilosofiassani en mielellään asemoidu täysin minkään skenaarion taakse vaan mieluummin välimaastoon, jolloin pärjään minkä tahansa vaihtoehdon toteutuessa. Kukaan meistä ei voi tietää varmuudella, miten tilanteet tulevat kehittymään, joten ei ole fiksua panostaa koko omaisuutta tietyn skenaarion varaan. Asioiden lähtiessä väärään suuntaan voi koko korttitalo kaatua tai sitten voi huomata istuvansa vuosia jatkuvasti arvoaan menettävän käteiskassan päällä.
Ostimme yrityksemme nimissä juuri kerrostalollisen asuntoja. Henkilökohtaiseen salkkuuni ostin hiljattain kaksi sijoitusasuntoa. Osakkeita olen ostanut säännöllisesti useamman vuoden ajan. Asuntosijoittamisessa oikean tilaisuuden tai sen täydellisen ostokohteen etsiminen maksaa aina rahaa menetettyjen vuokratulojen muodossa, joten en pidä sitä kovinkaan järkevänä, jos tavoitteena on kasvattaa asuntovarallisuutta pitkällä aikavälillä. Itselläni ei ole vielä tähän mennessä tullut vastaan sitä täydellistä ostokohdetta tai ostohetkeä, eikä sitä tulekaan. Jokaisessa kohteessa on aina joku mietityttävä asia tai vähintäänkin hieman korkealta tuntuva hinta, mikäli kaikki tuntuu muuten olevan kohdillaan.
Sijoittajan vaihtoehdot asuntomarkkinoilla
Asuntosijoittaminen on nykyään koko ajan suositumpaa ja aloittaminen helpompaa. Syinä ovat etenkin tiedon lisääntyminen ja pankkien myötämielisyys. Kaikille suora asuntosijoittaminen ei sovi, koska se vaatii ainakin jollain tasolla aktiivista hallinnointia. Mitä vaihtoehtoja asuntomarkkinoihin uskovalle löytyy?
Osakesijoittamisen helppoudesta pitävälle ja hajautushyötyjä tavoittelevalle sijoittajalle vaihtoehtoja suoralle asuntosijoittamiselle ovat Helsingin pörssin asuntomarkkinoilla toimivat yhtiöt Kojamo, Ovaro, Toivo Group ja Investors House. Kotimaan asuntomarkkinoilla vaihtoehtoina ovat myös asuntorahastot. Kansainvälisille kiinteistömarkkinoille pääsee helpoiten REIT-yhtiöiden (Real Estate Investment Trust), eli pörssinoteerattujen kiinteistösijoitusyhtiöiden kautta.
Pidetään päät kylminä ja jäädään seurailemaan markkinoiden kehittymistä!
Mikään yllä esitetty ei ole, eikä sitä tule käsittää kehotukseksi merkitä, ostaa tai myydä arvopapereita. Sijoittajan tulee sijoituspäätöksiä tehdessään perustaa päätöksensä omaan tutkimukseensa, arvioonsa rahoitusvälineen arvoon vaikuttavista seikoista ja ottaa huomioon omat tavoitteensa, taloudellinen tilanteensa sekä tarvittaessa käytettävä neuvonantajia. Sijoitustoimintaan liittyy aina riskejä. Sijoittajan tulee myös ymmärtää, että historiallinen kehitys ei ole tae tulevasta.
